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楼市未到松绑时奢侈品市场和消费

发布时间:2020-02-15 11:40:37

楼市未到松绑时?

全球金融风暴结束后,本地房地产出现过热现象,推出多轮降温措施,

包括额外买家印花税(ABSD)、卖方印花税(SSD)、房屋贷款与价值比率(LTV)等。

去年6月推出的总偿债率(TDSR)限制,虽然不是以降温措施出现,

但因直接关系到买家的财务能力,被认为是最有效的房市监控政策;

话虽如此,但这项措施至今对房价的影响不大,总偿债率限制在去年第二季推出后,

我国整体私宅价格指数只跌了6.1点或2.8%。什么时候、在何情况下开始放宽降温措施?

买家和分析师对现在是不是应为降温措施松绑有什么看法?应当先放宽那些降温措施?

受访分析师和学者认为,虽然推出多轮房地产降温措施和总偿债率框架,但是我国私宅价格至今的跌幅并不大,显然还未见底,因此相信目前不会放宽措施。

有分析师预感,可能会在私宅房价下跌10%至15%后,才开始放宽和调剂一些降温措施。不过,也有分析师和学者认为,房价只是其中一个考虑因素,还有其他考量,如市场需求、宏观经济、甚至是我国大选。

今年第二季,市区重建局私宅价格指数已连续三个季度下滑,从去年第三季的216.3点历史最高水平,下跌至209.3点,三个季度累计下跌3.2%。开年至今,私宅价格下跌了2.3%。

然而,今年第二季的私宅价格比5年前、2009年第二季高出57%。是在2009年9月推出第一轮降温措施。

低交易量不是调整政策关键因素

橙易产业(OrangeTee)研究与咨询部主管李敏雯受访时说,今年上半年房价的下滑,比较以上57%的价格飙涨,可说是相形见绌。

总偿债率条例虽然对房价影响不大,但对新私宅的销量却造成冲击。在去年6月总偿债率条例推出时,新私宅销量高达1806个,在这之前的三个月,新私宅销量每月都超过1000个,其中去年3月份的销量更高达2793个。反观今年,除5月份到达1488个单位之外,其余月份都没有超过1000个,今年6月份只有482个。

李敏雯说:“交易量下滑并不使人担心,由于私宅市场将会出现新供应。一旦竞争加重,又有新私宅进入市场,市场自然会动起来。除非新加坡经济衰退或有外来震荡,否则低交易量不会是决定是不是调剂房屋政策的关键因素。”

智信研究与咨询(R\'ST Research)总监王伽胜认为:“若需求和价格持续走软,明年上半年可能会取消部份主要的降温措施。不过,从今年底开始,预感会略微或逐步取消房地产领域的某些降温措施。”

不过,也有分析师和学者认为,需要斟酌的因素不只是房价跌多少的问题。

国大房地产系的程天富副教授受访时援用历史经验指出,1996年房地产市场过热,在同年第二季度推出降温措施;隔年第四季度,停止了其中一些措施;从1996年市场到达顶峰到1997年第四季房价下挫约16.4%,部份缘由也包括当时爆发了亚洲金融风暴。

若目前的价格下跌16%,房价恢复到1996年第二季度的高峰,那末这个房价水平是不是会导致房市完全没有需求或获得平衡?这些都是政策制定者必须考虑的问题。

欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣说:“这并不仅是房地产经济的问题,也是政治考量的问题。房价高涨是2011年大选热议的政治课题,并不想看到一样的情况产生。”

会先放宽那些降温措施?

另一方面,谈到会先放宽那些降温措施,分析师也各有看法,大多认为总偿债率框架可以是保留到最后的措施,尤其是针对大众化私宅市场。

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