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外资行估明年楼价 最差跌 成

发布时间:2019-11-13 21:22:18

金融界网站12月29日消息 据《香港经济日报》报道 年初市场对楼市仍是信心万丈,岂料半年过去,市场对地产前景的看法由天堂掉到地狱,甚么“成交差过金融风暴、租售价格逊于沙氏”,相类报道时有出现。市场情绪从来如钟摆,好市时过分乐观,市差时又过于悲观。

然而,从实际数据分析,情况似不如外界所说严重,2009年楼市非世界末日,综观各界意见,预期明年楼价平均下跌10%至20%,外资行最恶劣的估计跌幅达 成(详见另文)。

新盘料仅1.1万个 供应有限

供需是市场不变定律,楼市也如是,然而要注意楼宇的供应须分两个层面看。一是基本每年新建住宅落成量,其次是“突变供应”。97年以来,新楼年供应平均2.64万个,今年落成量预期只有接近1.1万个,明年数量也相若,毫无疑问供应有限。

新楼供应十分匮乏,问题是年初时大家对供应量已心里有数,为何当时对楼市那样看好,年中数据也没改观,却出现南辕北辙的观点?那就要从经济去找答案,今年4月次按问题恶化,到雷曼倒闭,金融海啸席卷全球,本港楼价立时如倒骨牌下滑,情况如97年金融风暴,市场面对“突变的供应”。

所谓“突变供应”,就是经济环境突然转变,令炒家或发展商在市场大手沽售,供应量一下子大增,97年时就导致市场崩围,今天情况又怎样?

发展商惜售 未致97年崩围

事实上,97时发展商手上土地储备多,部分企业负债情况又高企,市况逆转要即时抛售楼盘,令市场供应急增。反观今天,在勾地制度下,过去几年发展商难以补充手上土储,家家惜售,根本不用急于出货。

市民层面也如是,97前过去10年,楼市处于繁盛期,炒风炽热,人人手上随时持有两层或以上物业,当金融风暴袭击,息率又急升,大家迫不得已要减轻负担,急急放售部分单位,供应量即时大幅上升。

雷曼事件后 炒家劈价出货

这次楼市高峰始于去年10月,至今年 月已放缓下来,虽然也有若干炒家入市,但相对于90年代长期火热期不能同日而语,所以除今年9月、10月时炒家拼命劈价出货,用家并不急于出售手中物业。

那需求又怎样?由97年到去年,每年一手平均吸纳量为2.2万个,即使沙氏的吸纳量也达2.8万个,以明年1手落成量约1万个,要消化应不成问题。再讲,市民对置业的需求,很大程度要看负担能力,若没有能力,一切也是白谈。97时,市民的供楼负担比率高达74.2 %(比率愈高代表负担愈重),反观今天,负担比率只是 2.18%,远低于97水平,市民供楼能力仍然健康。

至于令供楼者眉头大皱的息率,今天实在是微不足道。97时利率高达9.25厘,而且息率随时趋升。现时除息率极度低企,欧美经济情况恶劣,明年也看不到加息的理由。

政策方面,97年的“八万五”房策,每年又有数千居屋单位供应,加上定期卖地,真的不愁供应。今天非但没有“八万五”,居屋又停建,土地供应全交勾地制,原始供应被控制住,政策上对楼市实远较以往有利。

综观各项基本条件,息率及市民供楼负担比率处于颇低水平,新楼供应量有限,政策又支持房产市场,明年楼市料不会如外界看得那样差劲。

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